Nhà đất đang thế chấp ngân hàng không có nghĩa là hết cách bán, nhưng không phải quyền đương nhiên của người bán — phải có sự đồng ý của ngân hàng hoặc đã giải chấp xong.
Ai cần đọc trang này
Dành cho bên bán còn dư nợ ngân hàng, Giấy chứng nhận đang thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; và bên mua muốn biết mua nhà đất đang thế chấp có an toàn không.
Theo Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Điều 320 khoản 8), bên thế chấp không được bán tài sản đang thế chấp, trừ khi là hàng hóa luân chuyển trong sản xuất, kinh doanh, được bên nhận thế chấp đồng ý, hoặc theo quy định của luật. Với nhà, đất, Điều 321 khoản 5 nêu cụ thể hơn: chỉ được bán khi ngân hàng đồng ý, hoặc theo quy định của luật.
Người chuyển nhượng còn phải đủ điều kiện tại Điều 45 khoản 1 Luật Đất đai số 31/2024/QH15: có Giấy chứng nhận; đất không tranh chấp hoặc tranh chấp đã có bản án, quyết định có hiệu lực; không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khác bảo đảm thi hành án; còn thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Giấy tờ phải chuẩn bị
Văn bản đồng ý của ngân hàng: nếu không giải chấp trước, hồ sơ đăng ký biến động phải có thêm văn bản ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng (Điều 30 khoản 1 Nghị định 101/2024/NĐ-CP); thiếu văn bản này hồ sơ bị từ chối hoặc dừng giải quyết (Điều 19 khoản 2 điểm h).
Hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (giải chấp): theo Điều 33 khoản 1, khoản 3 điểm a Nghị định 99/2022/NĐ-CP, gồm Phiếu yêu cầu xóa đăng ký theo mẫu; nếu người yêu cầu không phải ngân hàng hoặc Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu ngân hàng, nộp thêm văn bản ngân hàng đồng ý hoặc xác nhận đã giải chấp. Từ 15/01/2026 (Nghị định 18/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 99/2022/NĐ-CP), không còn bắt buộc nộp bản gốc Giấy chứng nhận trong hồ sơ này — Văn phòng đăng ký đất đai tự khai thác dữ liệu thay thế, trừ khi không khai thác được.
Hợp đồng chuyển nhượng công chứng và hồ sơ đăng ký biến động: theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, gồm Đơn đăng ký biến động (Mẫu số 11/ĐK), Giấy chứng nhận đã cấp, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, văn bản đại diện nếu qua người đại diện — cộng văn bản đồng ý ngân hàng nếu không giải chấp trước. Cần thêm giấy tờ tuỳ thân và tờ khai nghĩa vụ tài chính (theo thực tế tiếp nhận).
Nộp hồ sơ ở đâu
Xóa đăng ký thế chấp và đăng ký biến động cùng nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh (Điều 10 khoản 1 Nghị định 99/2022/NĐ-CP). Theo Điều 21 khoản 1, 2, 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động còn có thể nộp qua Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, gửi bưu chính, hoặc trên Cổng dịch vụ công. Tại Ninh Bình, nộp tại Bộ phận Một cửa nơi có đất hoặc Chi nhánh phụ trách địa bàn.
Về thẩm quyền xác nhận: việc xác nhận đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận mới do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh thực hiện, theo Điều 136 khoản 2 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — không phải Chủ tịch UBND cấp xã. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu (đất chưa từng có sổ) từ 01/7/2025 mới thuộc Chủ tịch UBND cấp xã (Điều 5 khoản 1 điểm h Nghị định 151/2025/NĐ-CP) — không áp dụng cho trang này, vốn đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận đã có. Số điện thoại, địa chỉ tiếp nhận có thể thay đổi theo thời gian; quý khách gọi trước tổng đài 0913.529.070 để được hướng dẫn đúng nơi nộp.
Các bước và thời hạn giải quyết
Pháp luật không bắt buộc xóa đăng ký thế chấp xong mới được công chứng và đăng ký biến động; hồ sơ vẫn được tiếp nhận nếu có thêm văn bản ngân hàng đồng ý (Điều 30 khoản 1 Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Vì vậy có hai lối đi hợp pháp: giải chấp xong rồi mới công chứng, hoặc chưa giải chấp nhưng có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp. Lối thứ nhất trên thực tế có hai cách làm phổ biến:
- Bên bán tự tất toán trước — nghĩa vụ chấm dứt là căn cứ xóa đăng ký (Điều 20 khoản 1 điểm b Nghị định 99/2022/NĐ-CP), sau đó công chứng và đăng ký biến động như tài sản không thế chấp.
- Bên mua ứng trước tiền để bên bán trả nợ, giải chấp trước khi công chứng, theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm (Điều 20 khoản 1 điểm a Nghị định 99/2022/NĐ-CP) — bên mua cần thận trọng vì đưa tiền trước khi có hợp đồng công chứng.
Lối thứ hai — không giải chấp trước — có văn bản đồng ý ngân hàng, công chứng rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động kèm văn bản đó (Điều 30 khoản 1 Nghị định 101/2024/NĐ-CP); giải chấp thực hiện sau, theo thỏa thuận ba bên tại ngân hàng. Dù chọn lối nào, đều cần văn bản đồng ý ngân hàng trước khi công chứng (Điều 321 khoản 5 Bộ luật Dân sự). Văn phòng công chứng Hoàng Anh tư vấn cách phù hợp qua 0913.529.070.
Thời hạn xóa đăng ký: trong ngày làm việc nhận hồ sơ hợp lệ; nhận sau 15 giờ thì hoàn thành ngày làm việc tiếp theo; có lý do chính đáng kéo dài thì tối đa 3 ngày làm việc (Điều 16 khoản 1 Nghị định 99/2022/NĐ-CP). Thời hạn đăng ký biến động: không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính (Điều 22 khoản 2 điểm a Nghị định 101/2024/NĐ-CP); xã miền núi, hải đảo, vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn cộng thêm 10 ngày (Điều 22 khoản 10). Phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động (Điều 133 khoản 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15).
Chi phí phải nộp
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, hoặc theo Bảng giá đất nếu không xác định được giá (Điều 14 khoản 1 Luật 109/2025/QH15). Miễn nếu là nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam (Điều 4 khoản 2).
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (Bảng giá đất) và nhà (giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) — Điều 8 khoản 1 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
- Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận: theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh Ninh Bình; liên hệ Bộ phận Một cửa hoặc gọi 0913.529.070 để biết mức hiện hành.
- Phí xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (phí giải chấp): theo quy định hiện hành; liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc gọi 0913.529.070 để được tư vấn trước khi thực hiện.
Nếu hai bên thực chất là tặng cho giữa thân nhân thuộc diện miễn thuế — vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau — thu nhập từ chuyển nhượng được miễn thuế thu nhập cá nhân (Điều 4 khoản 1 Luật 109/2025/QH15). Lệ phí trước bạ chỉ miễn khi là tài sản thừa kế hoặc quà tặng giữa các thân nhân này (Điều 10 khoản 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP), không áp dụng cho mua bán có giá.
Lỗi thường gặp làm hồ sơ bị trả lại
- Đặt cọc số tiền lớn trước khi ngân hàng có văn bản đồng ý — nên giữ cọc hợp lý và ghi rõ điều kiện hoàn cọc trong thỏa thuận.
- Công chứng khi chưa xóa đăng ký thế chấp và chưa có văn bản đồng ý ngân hàng — hồ sơ bị từ chối hoặc dừng giải quyết dù hợp đồng đã công chứng (Điều 19 khoản 2 điểm h Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
- Tài sản bị kê biên bảo đảm thi hành án ngoài khoản vay đang thế chấp, hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong vụ kiện khác — vi phạm điều kiện chuyển nhượng (Điều 45 khoản 1 Luật Đất đai), hợp đồng không thể công chứng.
- Người đứng tên vay khác người đứng tên trên Giấy chứng nhận — cần làm rõ với ngân hàng trước khi tiến hành.
- Quên xóa đăng ký thế chấp sau khi đã tất toán — vẫn phải bổ sung bước xóa đăng ký (Nghị định 99/2022/NĐ-CP) trước khi nộp hồ sơ chuyển nhượng.
Nên trao đổi sớm với ngân hàng và mang đủ giấy tờ khoản vay khi đến công chứng tại văn phòng công chứng Hoàng Anh.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — Điều 45 khoản 1, Điều 133 khoản 3, Điều 136 khoản 2.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP — Điều 19 khoản 2 điểm h, Điều 21, Điều 22, Điều 29, Điều 30 khoản 1.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP — Điều 5 khoản 1 điểm h (thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu).
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 — Điều 320 khoản 8, Điều 321 khoản 5.
- Nghị định 99/2022/NĐ-CP — Điều 10 khoản 1, Điều 16 khoản 1, Điều 20 khoản 1 điểm a, điểm b, Điều 33 khoản 1, khoản 3 điểm a.
- Nghị định 18/2026/NĐ-CP — sửa khoản 1 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, bỏ yêu cầu bắt buộc nộp bản gốc Giấy chứng nhận trong hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm từ 15/01/2026.
Quý khách cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp, hoặc tư vấn công chứng hợp đồng thế chấp và thủ tục thế chấp, cầm cố, bảo lãnh liên quan, vui lòng gọi 0913.529.070. Xem thêm toàn bộ các thủ tục nhà đất thường gặp.
Cập nhật ngày: 10/9/2026. Thông tin mang tính hướng dẫn chung; từng trường hợp cụ thể quý khách vui lòng liên hệ văn phòng.